长三角需突破城市核心区明星基金经理排名“再发展”瓶颈 投资热点或偏向“另类资产”

跟着省际路途互通互联、专才人才资历互认、虹桥世界敞开纽带的建造……紧扣“一体化”和“高质量”两个要害词，长三角一体化示范区正测验打破行政办理鸿沟，加快构成一体化商场，大都市圈初见雏形。当今，身处“十四五”局面之年，长三角示范区怎么重塑我国增长极，房地产职业又将面对哪些大变局，城市更新、区域协同、城乡交融将会产生怎样的新效果，也引起了职业讨论。

新开展格式造就我国“增长极”

在我国四大蓬勃开展的城市群中，长三角城市群无疑是最亮眼的一个：长三角三省一市以1/26的国土面积(35.8万平方公里)集聚了全国1/6的人口(2.2亿)，产出近全国1/4(23.8万亿元)的区域生产总值。2020年末，在“GDP万亿沙龙”城市由2019年的17座扩容至2020年23座的一起，长三角城市群中的“GDP万亿城市”也由之前的6座扩容至8座。

现在，紧扣“一体化”和“高质量”两个要害词，长三角城市群正承担着首先构成新开展格式、勇当我国科技和工业立异的开路先锋、加快打造改革敞开新高地的使命。

“城市群的构成是工业资源的高度集中，作为未来城市开展的中心，必将持续坚持对高端人口的招引力。”在3月23日举办的2021我国房地产商场峰会上，仲量联行我国区战略参谋部总监徐岱雄指出。

揭露材料显现，国内首条跨省轨交线路上海轨交11号线花桥段自2013年通车运营以来，累计运送超1.5亿人次，2018年11月正式开工的昆山轨迹交通S1线将与上海地铁11号线无缝对接。未来沪嘉城际轨迹、苏锡常都市快线等等一系列规划未来将在环沪各个城市落地。城际铁路、跨区型市内轨迹交通的加快布局、“最终一公里”的全面接轨，必将加快未来长三角人才的无缝活动，有力地推进区域一体化战略进程。

一起，仲量联行上海战略参谋部总监吕玫以为，科技立异将助力城市群在协同上打破单纯工业链联动，在更深层次构建更“宽”协同开展之路。吕玫表明：“‘科技立异驱动’为工业开展供给支撑是长三角未来的中心开展形式。在‘双循环’的开展形式下……整个长三角区域都将这种勇于立异、注重科技赋能的城市开展理念使用在都市圈开展中。”

以上海为例。上海在“十四五”的要点开展方针是打造具有全球影响力的科技立异中心，强化科技立异策源功用及世界化的资源装备功用，方针打破要害中心技术为主攻方向，以张江科学城、长三角G60科创走廊等高能级承载区为中心接受与参与国家科技重大使命。

仲量联行方面表明：“科技立异的形式是和城市功用、人才的深度交融，是工业优势资源的协同和共荣，城市的功用形状和开展理念也将随之产生革新。咱们以为，关于年代性的尊重和战略定力间的睿智平衡将持续有用引导长三角都市圈的开展，充分发挥上海作为科技立异中心的龙头效果，强化苏浙皖各自的立异优势，构成等高合力，为城市联动开展的结构性困局供给系统性的破题思路和开展途径。”

仲量联行方面着重，除了城际铁路、跨区型市内轨迹交通的加快布局，金融业、专业服务业的高水平集聚也为科技立异保驾护航，巨大消费商场、城市使用场景强力支撑助力科技效果转化，推进跨工业联动开展。此外，更快捷的政务服务功用系统与优质营商环境强化对头部跨国企业布局招引。而更具探索性的城市更新方针和施行途径，也将助力长三角区域打破城市中心区“再开展”瓶颈。

特殊财物成区域内商业地产出资新亮点

《华夏》记者注意到，“十四五”局面之年，长三角新一轮开展规划也呼之欲出。在本年1月底举办的上海市第十五届人大五次会议上，上海市市长龚正着重，要推进构成长三角一体化开展格式，着力打造长三角一体化开展格式、拟定施行长三角一体化开展新一轮三年行动计划，深化施行虹桥世界敞开纽带建造总体方案等。

上海市改委主任马春雷则表明，期望长三角服务于国家新的开展格式构建进程傍边体现出共同的效果和方位，“要变成一个非常重要的增长极，要成为科技立异策源一个非常重要的基地”；一起，长三角新一轮开展实际上要在一体化的自主立异上有更大的打破，可以打破原有的行政区域经济的限制，向功用区经济开展。“特别是在像规划、规矩、方针、准则、法制的完善等方面，能有先行先试，发明全国可仿制可推行的经历。”

而在2021我国房地产商场峰会上，多名业内人士亦对长三角商场的未来走势及出资战略给出不少真知灼见。

“本年的房地产出资商场相对上一年应该是会非常活泼的；外资加大对我国商场财物的装备是一个长时间的趋势。”博枫财物办理房地产出资高档副总裁黄迎迎剖析，从卖方视点来看，三道红线、商业银行对地产贷款额度的管控以及土地出让方针改变等，都会给开发商的资金带来更大压力，使得他们出售财物的志愿加强。

黄迎迎以为，除了近年作为商场热门的物流财物，从活动性的视点来看的话，工作财物因为其标准化程度高且运营办理相对简略，“长时间来看，仍然是组织出资者财物配比首选的财物类别”。而关于本年的商场，博枫着重“相机而动、守正出奇”，除了持续深耕工作、商场和物流这些传统的板块，也将活泼探索一些新式的工业板块如长租公寓、数据中心等，一起也期望可以从收买、融资、退出的结构上测验立异。

高和本钱的本钱商场部董事总经理毛跃晖以为房地产商场曾经是长时间单边上涨，现在呈现较大动摇，充满着不确认性。但从长时间看有几个大的趋势是确认的：一是商场由增量年代逐渐转为存量年代；二是人民币世界化与人民币财物的世界化，以及第三国内商业不动产公募REITs商场的构成。在城市更新范畴高和本钱已颇具经历。毛跃晖介绍说，城市更新不是简略的创新，要点仍是要结合工业迭代与消费晋级两个内容要害点。作为出资组织除了注重不动产自身，一起考虑更新的内容，注重深度运营价值深度发掘的效果。

朗诗青杉本钱副总经理方旭东表明，公司本年将秉持“活泼+慎重”的出资战略。其估计本年大宗商场会逐渐筑底，买卖趋于活泼，但出资价值高的项目买卖窗口会很短，“有必要做好资金、出资架构规划、改造操盘等预备，才能以非常快的速度捉住”。现在，持续看好有工业支撑的园区工作和有安稳租借需求的长租公寓这两类重财物出资时机，区域上仍是据守一线城市、或许强二线城市的中心方位。

仲量联行华东区出资部总监叶建成则向《华夏》记者泄漏，2020年的大宗买卖商场较为冷清，2020年全年上海出资商场的总买卖额同比下降28%。不过，仲量联行估计本年的商场反弹将会非常显着。现在工作室租借、工业园区等细分商场都正在复苏傍边，这将拉动出资者的决心及业主的决心。关于未来的出资热门，叶建成表明更倾向特殊财物，如物流数据中心、工业园区、城市更新项目等。