[中海油田服务股份有限公司]泛海成功转型综合金融，价值重估正当时

作者：格隆汇·陈希贤

1998年住宅体制改革开端，我国房地产职业进入了快速开展的阶段，称为房地产的“黄金时代”。2008年全球经济危机，房地产逐步迈入白银时代，房地产开发商开端寻求转型。

其间最勇敢的先行者莫过于泛海。2014年泛海就宣布了5年转型宣言，将泛海打造成一个“地产+金融+战略出资”的归纳性产融途径，打响了泛海转型的榜首枪。

本年是泛海执行“三年打根底”战略部署的最终一年，也是其转型开展的要害时期，一个全新的泛海行将诞生。

一、追求转型，归纳金融已现雏形

1985年，我国泛海控股集团树立，主业为金融、房地产、动力、文化传媒及战略出资，项目散布于北京、上海、深圳、武汉等中心城市和美国中心区域，终年位列我国房地产百强。

2006-07年，经过两次严重财物重组，完结控股股东房地产事务全体上市，泛海控股的故事由此打开。

2014年，泛海开端进入转型期，活跃布局金融事务，追求打造“地产+金融+战略出资”的归纳性产融途径。

随后便开端“下一盘大棋”，连落多子，相继收买民生证券、民生信任、民生期货、民安稳妥等优质金融财物，并购海外上市途径中泛控股(00715.HK，原名和记港陆有限公司)及我国泛海金融(00952.HK，原名华富世界控股有限公司)，及战略出资北汽新动力、中信股份等。

2017年，经过近三年的系统布局和整合优化，泛海根本树立完结“证券+信任+稳妥”金融结构，且具有“境内+境外”双证券途径，未来跟着金融事务途径日趋强大，金融服务链条将不断延展，标志着泛海转型成功，全新的泛海诞生了。

新泛海的事务地图如下：

整个泛海实践操控人为卢志强先生，首要有四个上市途径，其间中心是A股上市的泛海控股股份有限公司和民生控股，别的两家是港股上市的中泛控股有限公司和我国泛海金融。

自此，泛海开端完结了由以地产为主向“地产+金融+战略出资”归纳性产融途径的转型。

现在的泛海已面目一新，站在“三年打根底”战略部署的最终一年这个时点，假如还用旧眼光看泛海，无疑犯了守株待兔的过错，应该重估下转型后的新泛海了。

二、很多优质且低本钱土地储备为转型保驾护航

不可否认，地产仍是泛海重要的事务收入，是支撑战略转型的根底和本钱。

泛海以地产发家，具有三十载的大型开发经历，具有多业态开发才能，可以供给集出资规划、开发建造、商业办理及物业服务于一体的归纳服务。

从曩昔几年出售成绩看，泛海的合约出售金额坚持稳健上升。年度结转也在继续上升，本年中报结转收入同比下降，首要因为泛海项目数量少，规划大，北京、上海、武汉项目遭到“四限”的影响。

泛海具有很多土地储备，且均坐落一线、二线城市和境外优质区域，能支撑未来继续开发需求。到2017年中期，泛海未开发土地总建筑面积算计约499万平方米，其间就包含武汉中心商务区项目约360万平方米。

值得注意的是，现有的土储还不包含上海董家渡、大连和北京等项目约200万平方米建筑面积未列入。2017年中报显现，泛海所属上海董家渡项目12号地块、14号部分地块已完结第二轮咨询，现在正在活跃推动居民搬家作业；北京泛海世界居住区二期全体拆迁作业成效显着，为下一步工程建造的顺畅开展打下了杰出的根底。未来1-2年，北京项目和上海项目将迎来收获期，因为项目地段优势显着且本钱低，赢利极为丰盛，将进一步提高毛利率水平。

依据2016年末数据，泛海的房地产事务毛利率高达41.9%，远高于同业26%的均匀毛利率。

短期看，上半年泛海房地产项目开发建造作业按计划有序推动，完结竣工面积5.38万平方米，到2017年6月30日在建面积为281.15万平方米。2016年出售金额约130亿元，跟着竣工结转面积添加，估计下半年房地产事务收入将会显着提高。

长时间看，泛海坐拥很多优质土地储备，上海和北京的旧改项目也将开释，一二线城市人口坚持流入，需求大，将支撑后续房地产的出售规划康复继续添加。地产事务行将进入赢利开释顶峰，为深化转型保驾护航。

三、金融兴起，新泛海，新起点

泛海新战略可以描述为“一体两翼”，体为地产，两翼为战略出资和金融，是展翅高飞新动力。

在战略出资方面，泛海年报显现，泛海控股累计新增出资金额超越60亿元，要点出资项目包含云锋基金、北汽新动力、WeWork全球等项目。首要投向“新经济”范畴，要点重视金融、新地产、消费晋级、互联、同享工作、教育等具有较高立异才能和较大生长空间的新式职业。

泛海股权出资聚集职业龙头，并且出资项目未来可能与泛海主业相交融，增强协同效应。比方WeWork全球项目，是全球抢先的工作空间、社区服务商，截止4月，在全球44座城市具有135家工作地址。泛海亦有很多的商业地产和写字楼资源，WeWork商业模式对泛海有很好的额学习效果。

在金融方面，泛海现已树立完结民营归纳金融途径，证券、信任、稳妥和战略出资都将多点开花，金融和战略出资将成为驱动公司成绩的重要引擎。

2017年半年财报显现，期内金融职业营收约31.1亿元，同比添加约31%，是自2014年泛海提出全面转型以来，半年报中金融业营收初次超越传统主业房地产，这也意味着金融事务成为泛海的主营事务。

1、证券

民生证券树立于1986年，是全国性券商，规划、事务收入排名坐落职业中上游，本年更是连升五级晋身成为A类券商。截止2016年末，民生证券财物总额为335.5亿元，净财物到达110.4亿元。

本年上半年内地证券行情开端回暖，上证综指上涨了约9%，且日均成交量也开端添加，估计民生证券下半年成绩会继续同比添加。

别的，民生证券投职事务也很超卓，树立了包含微观研讨、战略、固收和职业完好的研讨系统。依据最新的材料显现，民生证券的IPO过会率超越90%，在100多家证券公司中名列第五，在新三板商场也有深化的布局。陈述期内，民生证券出资银职事务完结净收入3.31亿元，大幅添加44.63%，带动民生证券收入和赢利显着提高。在进一步增资后，预期民生证券的开展将会提速。

值得着重的是，2016年11月泛海收买华富世界51%股权，现更名为我国泛海金融，截止6月末，共持有69.03%股份，标志着泛海成功树立起境内外双券商途径布局。

我国泛海金融于1997年在香港联合交易所上市，是一家以香港为基地的证券公司，现时事务包含华富嘉洛证券、华富嘉洛企业融资、华富嘉洛财物办理及华富财经站等。

本年港股恒生指数牛冠全球，涨幅到达30%，成交量也显着添加，估计下半年我国泛海金融成绩也会显着改进。长时间看，在沪深港互联互通后，证券商场愈加严密，而具有境内外双途径的泛海将长时间获益。

2、信任

泛海2014年收买民生信任，后接连两次对民生信任进行增资，持有份额到达93.42%。

2013-2016年，民生信任办理信任规划、经营收入和净赢利的都坚持快速添加，净赢利契合添加率超越100%。2017年中期成绩，民生信任盈余才能再次提高，上半年净赢利达5.16亿元，同比添加124%。

民生信任活跃在“出资、融资、投行、资管、财富”五个方面排兵布阵，经过立异转型打造差别化竞赛优势，比方2016年树立船只基金部，成为仅有具有航运板块的信任公司，反映出民生活跃拓宽外部协作，寻求立异打破。

民生信任的财物办理结构继续优化，办理财物中自动办理类提高至挨近75%。信任事务始终坚持零不良率。在增资后，预期未来民生信任将坚持快速添加。

3、稳妥

2015年2月，泛海斥资17.85亿元，收买亚太财险51%股权。

亚太稳妥是一家归纳性财险公司，经营范围包含财产损失稳妥、责任稳妥、信誉稳妥和意外损伤稳妥等事务，资质布局完好。在内地和香港已树立完好的稳妥服务络，服务络掩盖全国，各级组织达238家；具有近300种稳妥产品。

在并入泛海前因为归纳本钱率较高亚太财险是亏本的，但本年上半年呈现出较好的开展势头，保费收入、净赢利和归纳本钱率等要害目标均优于预期，出资成绩超越职业均匀水平，归纳本钱率快速下降，显现前史遗留问题进一步化解，第二季度完结稍微盈余再次验证上述观念。本年更是荣膺每日经济新闻“事务立异才能优异稳妥公司”。

此外泛海拟起树立亚太互联人寿稳妥、亚太再稳妥。稳妥业布局有助于公司树立完好的稳妥产品线，包含寿险、财险、再稳妥、健康险以及面向新式场景的互联稳妥产品，可以掩盖多重投保需求。

本年以来，在“稳妥姓保”的基调下，险企开端回归保证，成绩有显着改进，并且互联稳妥也处于快速添加时间，泛海在稳妥板块的布局将会迎来丰盛的收获期。

4、中泛控股

泛海于2014年12月18日经过境外直接隶属公司泛海控股世界成功完结对和记港陆的收买事宜，并于2014年12月29日将之更名为中泛控股有限公司。

中泛控股为泛海控股两家海外上市途径之一，正处于树立物业出资、房地产开发、动力电力、战略出资四大事务板块。其间泛海海外的洛杉矶、纽约和夏威夷的房地产项目便是放在中泛控股中，并且中泛控股还触及动力电力事务，首要是2015年12月收买的60%股权的印尼棉兰电厂。

此外，中泛控股仍是泛海对海外进行战略股权出资的重要途径。2015年对多个上市证券进行了财政性出资,包含汇源果汁(1886.HK)及广发证券(1776.HK)。到2016年末，中泛控股上市股票证券及债券出资公允值为13.57亿港币。

现在港股中泛控股的PB仅为0.97，而美国的房地产项目都坐落要点城市的中心地段，未来成绩开释可期，并且作为泛海海外上市重要途径，具有事务协同幻想空间，现在的估值显着是偏低的。

估值及小结：

泛海的房地产未开发土地总建筑面积近500万的优质土地，其间武汉中心商务区的均价现已超越3万，即便保存依照2016年末的均价核算，货值近1780亿元。因为毛利率远超职业均匀水平，保存取15%的净利率，净赢利亦有267亿。依据券商的预算，泛海地产事务的NAV约为250~320亿。

此外，金融板块单单对首要的控股公司子公司的估值就到达592亿元，而其间港股的两个途径公司中泛控股和我国泛海金融成绩尚归于开释初期，自身就处于轻视状况。别的，泛海还有自己建议树立的民金所、战略出资财物等，假如核算上这些，则估值更显得轻视。

一般来说，多事务控股公司选用分部估值加总法，再打一个扣头。可是泛海转型“地产+金融+战略出资”现已开端完结，而商场或许没有知道到现在的泛海现已是面貌一新的、全新的泛海。

跟着全金融事务进一步整合优化，客户、途径等资源完结同享，金融事务协同效应将成倍扩大，构成对地产和战略出资的反哺。毫无疑问，现在泛海上市途径，无论是A股的泛海控股，仍是港股的中泛控股和我国泛海金融，都是处于轻视状况。在协同效应影响下，或成绩将杨帆起航，对新泛海的估值不该遵从曩昔的思想，整个泛海都应获重估。