第一太平戴维斯：北京甲级写字楼市场租金指数持续回升-市场行情 -中国[股市行情000663]地产

2018年第一季度，北京甲级写字楼商场迎来两个新增项目，算计为商场带来约14.5万平方米的工作面积。现在，全市甲级写字楼存量到达1,065万平方米。

本季度，2018年第一季度，租借需求坚持活泼，全市空置率环比下降0.8个百分点至6.8%，同比上升0.7个百分点。

鉴于活泼的商场需求，全市甲级工作楼均匀租金指数持续上升，录得环比和同比别离上涨2.4%和4.0%。全市均匀租金到达人民币每平方米每月345.3元。

商场预测

2018年第二季度，北京甲级写字楼商场将迎来四个新增项目，算计带来约22万平方米的工作面积。新增项目均坐落非中心商务区，北京甲级写字楼商场去中心化趋势益发显着。

望京和亚奥等非中心商圈成交仍以大面积需求客户为主，空置率将进一步下降，因而租金仍有进一步上涨空间。CBD中心商务区第一批入市项目预租平稳进行，业主方经过活泼预租来化解大体量供给带来的商场压力。

从2018年“两会”上开释的相关信息能够看到，未来国内经济开展的重点将放在复兴实体经济上，开展科技立异的新动能，经过技术立异、机制立异改造进步传统产业。因而，2018年写字楼租借商场的需求主力将聚集在科技职业以及实体职业的晋级需求，金融职业则坚持平稳。

一起2018年政府工作报告明确指出，全面铺开一般制造业，扩展电信、医疗、教育、养老、新能源轿车等范畴敞开，估量将带动以上职业的扩张，而来自上述范畴的企业对工作面积的需求有望进一步进步。

北京零售商场

2018年1-2月，北京市社会消费品零售总额录得1,742亿元，同比上升5.8%。网络零售额持续展示微弱增长势头，同比增幅达22.0%至373亿元，占社会消费品零售总额的比重为21.4%。

2018年第一季度，北京商业零售商场迎来一个新增商业项意图入市，即坐落亚奥商圈的环宇荟，带来35,000平方米的新增供给。购物中心存量增至965万平方米，百货商场的商场存量坚持210万平方米。

本季度，全市购物中心入驻率环比小幅上升0.1个百分点至93.0%，同比下降0.3个百分点。

本季度购物中心首层均匀租金环比小幅上升0.7%，为每平方米每月人民币956.2元，同比上升2.1%。

商场预测

2018年第二季度，北京商业零售商场还将迎来3个中高端购物中心的会集供给，为商场带来约18万平方米的商业面积。

2018年仍将是新零售职业深度开展的一年。在新技术的引领下，实体零售职业开释更大的开展生机，并为顾客带来愈加丰厚的购物体会。一起，电商途径将加速对线下零售百货和物流供给商进行出资，以打通线上、线下及物流的全途径零售形式。

北京住所租借商场

2018年第一季度，北京市服务式公寓商场无新增项目入市。一起，坐落CBD区域的国贸公寓于3月正式关停以进行内部装饰改造。北京市服务式公寓商场存量降至8,219套。

鉴于商场存量仍旧有限，本季度全市服务式公寓全体入住率环比上升1.4个百分点至88.9%，较去年同期上升2.4个百分点。

本季度，全市服务式公寓租金环比小幅上升0.2%为人民币每平方米每月233.0元，同比上涨6.2%。

受国内租户旺盛需求拉动，第一季度，高端公寓均匀租金环比小幅上升1.4%至人民币每平方米每月164.2元，同比上升4.5%。

别墅的需求以家庭为主且体现平稳，遍及以续租为主。别墅租金环比微幅上涨0.2%至人民币每平方米每月122.5元，同比上涨2.3%。

商场预测

估量2018年第二季度，坐落国贸商圈的佳兆业公寓将投入使用，将为服务式公寓商场带来近百套供给单元。

在CBD中心区写字楼项目预租阶段，已有项目开始确定了东方广场某知名企业搬迁入驻，到时将对东长安街区域的服务式公寓入驻率形成影响。现在东方广场的业主方已活泼觅客，以防止到时出现很多空置。

长租公寓作为住所租借商场的一个重要组成部分，已招引了来自不同范畴的出资方及运营方进行布局。未来围绕着住所租借商场的方针支撑将加速执行，为长租商场的快速开展供给杰出的内外部环境。

北京住所出售商场

一手住所全体商场

一季度，受春节假期等要素影响，北京市住所新开工及竣工面积坚持在低位，导致商场供给量持续下滑。其间，一手住所商场新增供给为49.3万平方米，环比下滑32.2%。

作为传统的出售冷季，本季度一手普通住所成交面积为41.4万平方米，环等到同比别离下降35.8%及50.4%。

一手住所高端商场

本季度的高端项目供给坚持平稳，共有6个高端公寓项目和4个别墅项目获得预售证，别离为商场带来623套和150套新增供给。

高端公寓成交均价为人民币每平方米91,217元，环比上涨1.0%；高端别墅成交为均价人民币每平方米65,900元，环比下降3.2%。

一季度，北京土地商场合计成交住所及混合类用地18宗，其间共有产权住所用地7宗，“控地价、限房价”用地11宗。估量未来一段时间，共有产权住所及限地价型产品住所用地仍将会是土地商场成交的干流。

商场预测

自2017年北京最严调控施行已一年有余，受此影响，北京市一手住所商场持续坚持低迷态势，全体成交规划显着减缩。估量在2018年政府仍将连续现在的调控方针，坚持商场的稳定性。一起，经过共有产权房以及长租公寓等项目来满意民众的根本住所需求。

2018年，北京政府对高端项意图监管仍将较为严厉，部分高端项目将会难以在近期获取预售许可证，因而导致商场上高端住所的供给量相应削减，改进型需求遭到按捺，成交也体现低迷。估量在调控方针及严厉监管的两层影响下，年内高端住所商场的成交较往年会出现下滑，而商场供给量有限的前提下高端项意图均匀成交价格将稳步上涨。

估量2018年北京土地商场仍将是供给与成交两旺的态势，政府经过供给侧的调整，来满意未来住所的供给。住所用地的供给将会集在共有产权住所、“控地价、限房价”等类型的住所用地。此外，遭到城市规划的影响，商办类用地的供给估量将会集在五环以外的区域且数量将有限。

北京出售与出资商场

2018年一季度，因为受商办类项意图严厉限购方针影响，北京一手散售写字楼及商铺的成交面积别离为8.9万及4.6万平方米，环比别离下降10.1%及77%。

第一季度，北京大宗出资商场共有10宗项目成交，总成交金额达人民币52.88亿元。

2018年一季度，甲级写字楼本钱价值为每平方米79,600元，环比上升3.4%。鉴于甲级写字楼均匀租金根本坚持稳定，本季度毛收益率小幅下降0.04个百分点至5.23%。

第一季度，土地商场合计成交24宗土地，总成交金额达人民币573亿元，环比下降39.6%，其间住所类及混合类用地成交18宗，商业用地成交2宗。

商场预测

针对商办类项意图调控方针施行一年有余，商场成交显着大幅减缩。因为政府不断着重楼市调控的连续性，估量在2018年内放松调控的可能性很小，因而商办类项目散售成交估量仍将在低迷中徜徉。

近一段时间，组织出资者的出资方针出现出愈加多元化的趋势，除了传统的写字楼、商业零售、酒店等财物，服务式公寓、产业园区内的独栋工作楼等项目也逐步成为抢手的收买方针。受商场调控、拿地本钱等要素影响，已有部分开发商将目光投向存量商场，经过收买有报答潜力的物业已完成财物增值。

估量北京土地商场在2018年仍将有序供给，供给地块将以共有产权住所及“限地价”类住所用地为主，经过土地商场供给端来调理房价。而商办类用地的推出量将会有限，区位也多会集在新式区域、近郊等地址，反映出未来城市规划布局将逐步出现去中心化的趋势。

二线城市甲级写字楼商场

天津：2017年第四季度，天津中心城区甲级写字楼租借商场无新增项目入市，总存量仍旧坚持在118.4万平方米。因为无新增供给，需求首要以吸纳现有存量为主，使得甲级写字楼商场空置率环比下降3.4个百分点至27.6%。鉴于大面积客户的成交营销，成交租金水平略有下探，影响商场均匀租金环比下降0.8%至人民币136.6每平方米每月。

大连：2018年第一季度，大连甲级写字楼商场无新项目交给，全市甲级写字楼存量坚持在124万平方米。甲级写字楼租借需求坚持稳定，金融职业仍是租借需求的首要来历。甲级写字楼商场空置率环比下降0.6个百分点至16.1%。商场均匀租金环比上升0.5%至106.7元每平方米每月。

商场预测

二线城市写字楼商场仍将面对去化速度缓慢、空置率高企的难题，一起因为商场需求并未显着添加，估量全体空置率仍处于高位。业主将加大租金优惠力度，或进步佣钱份额影响商场，商场均匀租金面对较大的下行压力。

二线城市零售商场天津：2018年第一季度，商场迎来一个新项目入市，带来12万平方米供给。项目为坐落在南开区的鲁能城购物中心，开业后空置率约为10%。至此，全市零售物业存量到达529万平方米。商场需求坚持活泼，全市空置率环比下降0.3个百分点至13.3%。中心商圈因其地段优质录得杰出体现，影响商场均匀租金环比微升1.17%至人民币344.5每平方米每月。

大连：2018年第一季度，商场无新项目入市至此，全市零售物业存量坚持在331万平方米。商场需求坚持稳定，全市空置率坚持在12.3%。商场均匀租金环比坚持稳定为406.5元每平方米每月。

商场预测

鉴于二线城市全体商业商场供过于求的现状，不管关于新进品牌仍是已有品牌，在扩张方面都坚持慎重。业主倾向经过添加体会式业态，招引顾客进步客流量。

新式商圈将成为供给的主力区域，对传统商圈发生必定的消费分流影响。跟着新式商圈供给的不断添加，集群出现后的规划效应值得等待。