[上影线长的阳线]“消失的”土地溢价率
2023-03-03 21:25:15 来源：盛楚鉫鉅网
房企在热门城市高溢价抢地，已被归入监管视界。近来，融创和建发联合在上海普陀区石泉社区拿地，因总地价64.52亿元、溢价36.15%、单价超8万元/平方米，地块受让人被普陀区政府约谈。政府将严厉监管该项目竣工(土地开发状况)、质量、一房一价等状况。
实践上，放在牛年的土地商场，上述溢价水平不是最高。比如，3月份以来，深圳国深联合小商品城28.63亿元竞得金华永康商住地，溢价率123.67%；德信顶价14.58亿元、自我克制2%摘杭州富春未来城地块，溢价率49.99%。
此次约谈，反映出一线城市安稳商场预期的决计。在“房住不炒”方针基调不变、会集供地新规浮出水面的布景下，引导土地商场理性开展，已是大势所趋。
将时间轴拉长也可发现，自2016年“地王年”以来，要点城市全体土地成交溢价率已从顶峰下跌。虽然土地楼面价仍在上涨，但地方政府相继祭出的调控方针，意在经过操控住溢价率，然后安稳商场预期。
溢价率从顶峰下跌
土地商场规矩调整，已成为牛年房地产调控的重要一环。
据近期一份传文件，“两会集”准则将在22个要点城市施行，本年发布住所用地公告不能超过3次。业界普遍以为，新规有望经过进步商场决心的透明度，下降房企在单个地块竞赛的剧烈程度，然后安稳商场、下降溢价率。
所谓土地成交溢价率，即成交价超出本钱部分所占的百分比，计算公式为(竞拍成交价格-土地本钱价)/土地本钱价×100%。超出本来土地所有本钱价的部分，称为溢价。
高溢价成交之所以出现，必定程度上代表着，房企看好当地楼市的开展；因能从中看到赢利空间，所以才高价拿地。与此一起，土地高溢价也会对房价发生影响，假如房企想有利可图，则需相应进步项目的价格水平。
自我国实施招拍挂准则以来，土地出让均遵从价高者得的商场竞赛规矩，囤地、糜烂等现象得到有用遏止，土地交易越发公平公平；与此一起，一路走高的地价也助推了房价上涨，许多小企业因拿不到地而退出商场。
2016年，就是房企张狂抢地的一年。其时，多地演出“地王盛宴”，30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王；虽然热门城市如广州、厦门、合肥等敞开限地价、竞配建等土地调控，依然没有改动逢拍必出地王的格式。
“地王”的出现，无形中给周边项目带来“坐地起价”的信号，更导致未来提价预期。反映到溢价率上，当年热门城市高总价、高地价、高溢价率的三高地块频出，二线城市土地溢价率最高，三四线城市三季度乃至飙升至111%。
这种张狂局势的出现，与其时的钱银环境、土地供给等密切相关。克而瑞表明，2016年，在宽松的钱银环境下，企业资金来源途径广泛，融资本钱较低；热门城市土地供给受限，“人多粥少”导致过度竞赛，堕入逢拍必出地王的困境。
进入2017年，商场热度在调控高压下急剧退烧。当年，楼市调控不断晋级，“四限”规划力度持续扩容，全体商场下行趋势也较为显着。在“地王年”的衬托下，2017年地市显着转冷，热门城市溢价率回落，“地王”数量削减。
尔后，“房住不炒”基调家喻户晓，土地溢价率再未回到从前的顶峰。我国银河证券统计数据也显现，2016年第二、三季度，100大中城市成交土地溢价率创下自2008年以来的峰值，一度迫临80%，尔后一路下滑，至2020年未重回巅峰。
2020年，为缓解疫情对经济开展的负面影响，大部分城市加大了优质土地供给力度，土地商场热度显着提高，土地价格随之急剧上升；到了下半年，受“三条红线”方针影响，融资途径持续收紧，土地商场热度有所下滑。
CRIC数据显现，2020年四季度以来，要点城市土地商场热度全体出现下滑趋势。详细而言，2020年10月至2021年1月，热门城市成交涉宅地块的均匀溢价率为13.8%，较2020年1~9月下降了3.5个百分点。
调控方针“紧追不舍”
已然溢价率能直观反映商场热度，那么安稳溢价率，必定程度上便能安稳楼市预期，这是此前各地对土地商场的调控逻辑。
2011年，广州初次尝试以“限地价、竞配建”的方法出让住所地块。2016~2017年，跟着全国土地商场和楼市再度走高，针对土地的调控方针再次出现，深圳、广州等多城出台双限双竞土拍形式，进一步约束地价和未来房价。
更典型如北京，经过大规划推行“限竞房”形式，必定程度上操控住了房价上涨。限竞房即经过“限房价、竞地价”的土地出让方法发生的商品房，在土地出让时就提早确定房子未来的上市销价格格，土地则由出价最高者取得。
2020年四季度以来，因土地商场较为炽热，热门城市持续对土拍溢价率和名义地价进行约束。比如，上海、杭州等许多城市上调了要点地块的起拍价格，北京、成都、宁波等城市溢价率上限较2020年10月曾经显着下降。
克而瑞研报以为，热门城市对土地出让办理愈加精细化，并针对商场状况对土拍规矩进行微调控，能及时为地市高热降温，下降土拍溢价率。
但需求留意，大都城市倾向于控溢价，但实践楼面地价依然存在上涨压力，“稳地价”方针仍旧任重而道远。此外，在“竞自我克制”、“限房价”等多重规矩的影响下，房企盈余空间显着减缩，商品住所供求矛盾也进一步加重。
“恰当添加热门区域的土地供给，合理设置地块出让价格和未来入市销价格格，加速项目入市速度缓解供需严重，才干真实完结‘稳地价、稳房价和稳预期’的方针。”克而瑞直言。
日前，天然资源部相关负责人表明，要点城市要安稳合理添加住所用地供给，将保证供地规划作为第一位的要求。2020年，要点城市住所用地供给量都超过了近五年均匀完结交易量，本年要持续添加住所用地供给量。
与此一起，要点城市要对住所用地会集公告、会集供给，让各类商场主体和顾客充沛把握信息，构成合理预期。这意味着，在下降土地竞拍热度、引导商场理性开展的一起，加大要点城市土地供给，将是往后调控的重要抓手。
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