上市房企现金短债比要求，股市最高点上市房企平均现金短债比

本报记者王立新

没有哪一年像2021年这样，让房企如此“疲乏”。“现金保卫战”现已开端一年多了，就像马拉松赛跑的一半。盲目狂奔的人现已落后，坚持理性脚步的人在抢先。在这场有你没我的战役中，偿付才能是生计的榜首技术。

到4月12日，以发布2021年财报、进入“千亿沙龙(按全口径出售额)”的28家上市房企(含未经审计成绩)为样本，《证券日报》记者核算了解到，以衡量企业中长期偿债才能、猜测破产的最牢靠目标3354现金短债比为例，仅有龙湖集团、旭辉控股、万科、年代我国控股等8家房企超越1倍。其间，安全系数最高的是龙湖集团(6.11倍)，最低的是R& ampf特点(0.36倍)。

需求一提的是，我国恒大、融创我国、世茂集团这三家前10强房企没有发布年报，暂时不在核算范围内。还有阳光城、华夏美好、中华奥林匹克花园、凯撒、蓝光开展、泰禾集团等未发布年报的“千亿房企”，均不在核算之列。鉴于此，不扫除部分房企的现金和短期债款缺口到达数百亿元。

假如归纳考虑“净负债率、短期现金负债率、除掉预收账款后的财物负债率”三个红线目标，龙湖集团、华润置地等16家为绿色，绿城我国等8家为黄色，建业地产为橙色，R& ampf地产、祥生控股飘红，雅居乐集团待定。

“2021年，百强企业除掉预收账款的均匀财物负债率和净负债率分别为69.5%和77.1%，比上年下降0.6和3.6个百分点；现金负债率为1.6，比上年上升0.1，整体状况安稳活跃。”中指院常务副院长黄宇告知《证券日报》记者，但面对2022年的偿债顶峰期，企业现金流面对更大应战。

净负债率从24%到153%不等

新增有息负债只要407亿元。

好像不谋而合。与以往的表演简报比较，“三线四档”是主角。本年大部分房企办理层都没有自动谈财物负债表。这背面是2021年9月以来，已有20余家发行公募债的房企发表了债款违约危险，展期、交流要约、寻求赞同等债款处理方式被摆上了房企掌舵人的办公桌。

跟着发表债款违约的“千亿房企”越来越多，金融机构的危险偏好急剧下降，一些金融机构企图在房企呈现真实危险之前“冲出去”。

到2021年底，以《证券日报》记者选取的28家房企为样本，其净负债率在24%-153%之间。该目标与上一年相等，房企13家，占比近一半。而净负债率未超越100%的房企有26家，R& ampf特点超越100%。

此外，上述28家房企的有息负债总额为30229亿元，同比增加407亿元(即新增有息负债407亿元)，同比仅增加1.4%。可以说，这个增速与2020年职业新增有息负债增速7%的动摇比较，可以用“阻滞”来描述。究竟2011-2020年，以53家上市公司为样本，红摊房企的有息负债复合增加率高达28%。

从这两个视点来看，2021年，在内外要素的一起效果下，房地产职业正在加快减债，杠杆水平趋于理性。

“榜首，自‘三条红线’提出后，各房企开端采纳各种办法，自动下降债款规划，操控债款增速，尽力向合规挨近。”刘

可是，新增有息负债增速的下降并不意味着房企的安全系数在提高。比较这28家房企超越3万亿的有息负债，其现金持有量仅为14118亿元(包含不能动用的预售监管资金等。).当然，短期现金与债款的比率更能阐明企业的偿债才能。

从6倍到0.36倍

现金与负债比率之间存在“缺口”距离。

2021年的大起大落并没有让所有房企措手不及。自律多年的“优异学员”们，仍然在用自己的脚步奔驰在马拉松的榜首阵营。跟不上或许面对退出危机的参与者都是战略战术实力缺乏的玩家。

现金持有量改变方面，龙湖集团、华润置地、我国海外开展等8家公司同比增加超越8个百分点，其他20家公司均同比下降，下降空间在1个百分点至66个百分点之间。更重要的是，从现金负债率目标来看，安全系数最高的是龙湖集团(6.11倍)，最低的是R& ampf特点(0.36倍)。不难看出，这是一个“距离”的距离。

“咱们一直在活跃办理咱们的债款，占一年内到期债款的份额不到8%。本年，咱们现已付出了144亿元人民币。现在现已还了74亿，只剩下70亿刚性还款。”在2021年的成绩阐明会上，龙湖集团履行董事兼财务总监赵薇对《证券日报》记者表明，即便除掉300多亿元的监管资金，龙湖集团的现金短债率仍到达3.9倍，十分安全。

需求说到的是，无论是经过审计仍是未经审计的数据，从现在发布数据的房地产企业来看，现金与短债的份额都是以无限制现金核算的。即便如此，只要龙湖集团的指数超越6，其次是旭辉控股、万科、我国海外开展，均在2.5倍至3倍之间。

“假如叠加房企表外负债和受限现金规划，‘千亿房企’中有很多人的无限制现金无法掩盖短期债款。现在企业的现金短期债款缺口比财报发布的更严峻。”某房地产公司理财师《证券日报》

记者直言，比方某“千亿房企”现金短债比是1.46，其扣除受限制现金后的现金短债比则仅为0.87，而这家企业并不是个例。

另以阳光城为例，在本年2月17日晚间公告境外债1.7亿元利息付出违约后，阳光城在回复深交所重视函时表明，到2021年9月末，公司的货币资金271.80亿元，但到2021年12月末，在手货币资金较年头大幅下降，致使实操中可灵敏动用资金占账面资金份额缺乏1%，回笼至集团层面难度极大，可自在动用货币资金根本干涸。

此外，从少量发布扣除受限制现金后的现金短债比来看，融信我国等多家房企都小于1倍，这意味着企业的运营净现金流入量并缺乏以付出年底到期的短期负债，偿债压力巨大。

从1.22万亿元到9291亿元

到期债款微缩但偿债压力未减

“（上一个）偿债规划顶峰虽过，但民营房企资金链压力未改。”世联研讨在研报中指出，从境内外债算计来看，房地产职业的偿债顶峰期在2021年，到期金额超1.22万亿元。2022年到期额略有下行，但仍然高达9291亿元，仍处于偿债顶峰期，其间民营房企需偿付5473亿元，占比过半。

在世联研讨看来，方针暖风传导至出售康复仍需时日，房企资金链压力巨大，尤其是关于部分“赤色档”与“橙色档”民营房企而言，资金链危险更大，其运营决议计划的容错空间骤降。

“当企业触碰到橙档、红档，或许堕入流动性危机的信号就已浮出水面。”诸葛找房数据研讨中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表明，其一，因为前期扩张规划较大且速度较为短促，借债规划不断堆集，为后续运营埋下必定危险；其二，企业开展战略较违背于商场开展定位，加之外界环境变化，产品去化受阻，资金回流规划下滑，从而导致可用资金对债款的掩盖力度削弱。

“上一年下半年出售商场疲软，为确保项目顺畅交给，保证购房者利益，预售资金监管力度加强，房企可动用资金削减。”刘水弥补道，一起，上一年下半年再融资途径大幅收窄，房企需求动用自有资金归还到期债款，进一步揉捏可动用资金空间，弱化现金保证才能。

那么，现在可动用资金无法掩盖短期债款的房企该怎么自救？其实不外乎依靠再融资、处置财物以及出售回款三大途径。在大都房企康复再融资较为困难的状况下，后续值得调查的是处置财物和出售回款方面是否能有改进。

“当时债款规划和结构可调整地步不大，房企需在资金端发力。”刘水表明，关于面对流动性危险的企业，应捉住当时几个窗口期：一是并购融资窗口期，自动盘点整合财物，活跃与具有并购资金额度的企业对接，经过处置财物下降债款规划、回笼部分资金；二是出售窗口期，当时多个城市出台出售利好方针，房企应捉住机会加大出售力度，经过出售回款弥补资金。此外，债款承压较高的房企也要活跃与债权人交流，展示偿债诚心，争夺延伸债款期限，为扩大资金回旋地步。

整体而言，叠加疫情影响和商场的不确定性，2022年的“地产马拉松”一点都不轻松，假如想坚持跑完，对过去的反思和反省必不可少，但对未来的决心和意志亦相同宝贵，究竟未来5年至10年，10万亿元的开发商场规划仍在，存量商场仍有更多商业模式可探究。期望2022年这一场长距离跑的参赛者，都能重拾决心和力气。

（修改 才山丹）