「富国汇利」“农产品换房”背后的房企促销尴尬：超20城发布楼市“限跌令”

“农产品换房”背面的房企促销为难：至少22城要求不得随意降价

近来，组织计算数据显现，百强房企成绩体现远不及近年同期，职业TOP100房企1-5月累计成绩规划同比大幅言过其实超五成，在出售去化压力下，部分房企各出奇招，助力楼盘出售。与之相伴的，瓜果换房等花式促销也引发绕开“楼市限跌令”的质疑。

据汹涌新闻不完全计算，上一年下半年以来，已有至少22城发布方针或引导房企不得随意降价出售。但层出不穷，也有声响指出，当时房企在自救过程中面对重重困难，限价方针使得企业无法依据商场实践状况降价促销，无法经过快速出售以回款自救，形成了进退维谷的晦气局势。

超20城发布楼市“限跌令”

据汹涌新闻不完全计算，上一年下半年以来，至少包含山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、江苏江阴、湖南株洲、河北张家口、湖北鄂州、江苏徐州、江苏泰州、安徽安庆、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江苏扬中、江苏南通、山东聊城、广东惠州、湖南张家界、陕西汉中、福建平潭归纳试验区等22个当地发布方针或引导房企不得随意降价出售。

以最新发布方针的福建平潭归纳试验区为例，本年6月20日，福建省平潭归纳试验区交通与建设局、行政批阅局、商场监督管理局、行政服务中心联合发布《关于进一步标准试验区产品房出售商场秩序的告诉》，其间说到，各房地产开发企业在出售产品住宅时，实践出售价格不得超出存案价格上下起伏的15%，在处理价格存案时，须层出不穷在产品住宅价格存案表上进行许诺，对超出规则起伏的，不予处理签、存案。

层出不穷，文件还提出，禁止假借“工抵房”“供抵房”“抵帐(账)房”“内部员工房”等名义变相宣扬和出售产品房。

更早之前，泰州市房地产业协会于2021年12月30日发布《关于自觉保护房地产商场平稳健康发展的倡议书》，要求各房地产开发企业要牢牢建立保护房地产商场安稳健康发展的大局意识，自动保护商场安稳，合法合理确认出售价格，科学理性拟定促销计划，不歹意降价，不采纳非合理手法恶性竞争。

此外，多地发布方针或引导房企不得随意降价出售。部分城市清晰产品住宅出售的实践成交价格不得高于存案价格，也不得低于存案价格的必定起伏。也有房企因部分房源出售价格显着低于存案价，未按政府存案价格要求出售产品房，被相关部分暂停签责令期限整改。

百强房企出售同比跌五成

“限跌令”影响房企降价自救？

房企降价出售背面，债款压力大，资金回笼慢是部分房企不得不面对的实践。

依照克而瑞研讨中心发布的《2022上半年总结与展望》中的计算数据，2022年上半年，我国房地产商场下行压力继续，商场决心缺乏、叠加疫情影响，商场全体的供求和成交都没有显着转暖的痕迹。百强房企成绩体现远不及近年同期，职业TOP100房企1-5月累计成绩规划同比大幅言过其实52.3%，较2020年同期的降幅也到达27.8%。近多半百强房企累计成绩同比降幅高于30%。

从企业方针完结状况来看，克而瑞研讨中心数据显现，在揭露发表年度方针的规划上市房企中，大都企业到5月末的方针完结率缺乏30%，有近对折企业乃至缺乏25%。绝大大都企业1-5月的方针完结度均大幅低于上一年同期，部分企业方针完结度较上一年同期的降幅大于15个百分点。本年以来即便大部分房企挑选不揭露发表方针，或是现已自动调降了全年方针，但现在企业实践的成绩完结状况依然不及预期，年内货值供给及出售去化压力扩大。

但在限价管控的状况下，有声响指出，“一刀切”式的限价管控使得房企堕入进退维谷的为难局势。

对此，广东省地产商会向广东省住建厅建言调整方针。本年6月10日，一份《关于促进房地产业平稳健康发展的定见和主张》红头文件流出，昂首显现为广东省地产商会文件。文件称：当时房企在自救过程中面对重重困难。部分企业拟在三四线等较低能级的城市活跃去化库存，以价换量，争夺现金回笼，但不少当地政府既限提价又限降价，令企业无法依据商场实践状况降价促销，无法经过快速出售以回款自救，形成了进退维谷的晦气局势。主张调整当时“一刀切”式的限价管控，恰当放宽存案价约束，主张土地出让合同中未规则限价出售的项目，可依据项目及商场实践状况拟定存案价格。

花式促销是助农仍是变相降价？

在出售去化压力下，部分房企也各出奇招，助力楼盘出售。

以近期出圈的“小麦换房”、“大蒜换房”、“西瓜换房”、“水蜜桃换房”为例，多家房企测验经过瓜果、蔬菜、粮食等来抵扣首付然后招引当地购房者，来加快去库存，加强出售回款。

其间，建业地产针对河南区域乡村客户推出小麦、大蒜抵部分房款营销活动，商丘市民权县建业河畔洋房项目依照小麦2元/斤(最高可抵16万元)、开封市杞县建业城项目依照大蒜5元/斤抵首付的助农活动，缓解首付压力。其间建业城项目出售人员表明，活动1个月已接到近3000个咨询电话，楼盘到访量800余组，合计成交近40套房源。到达必定的促销作用。不过，后续推出的“小麦换房”活动在推出2天后已被叫停。

新城控股南京项目——新城·云漾滨江则推出“西瓜换房，最高抵10万元”的活动，依照海报上的活动，可以10元一斤的价格收买西瓜冲抵房款，活动时刻显现自2022年6月28日至7月15日。不过，该活动现在暂缓履行，新城·云漾滨江项目售楼处工作人员表明，活动计划还未完善好，现在还在更改，需等候进一步的详细计划。

这样的营销事例正向各地传导。6月29日，一张传海报显现，坐落江苏无锡阳山的楼盘——弘阳·悦阳九玺也推出“水蜜桃我来收，您落户我助力”活动。依照活动计划，至8月31日，可以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣10000斤，每套最高可抵18.8888万元。

在诸葛找房数据研讨中心分析师关荣雪看来，花式促销是当地结合自身现存问题寻找到的新的提高楼市生机的办法，也是房企探究出的提高出售成绩的新办法，并且往往款式较为新颖，差异于前期惯例的放松方针，可以在必定程度上防止购房集体疲态心情，层出不穷也从旁边面反映出房企关于出售状况回暖的迫切性较高，别的，因为各地限跌令等监管方针犹存，直接降价或大幅降价以招引购房者的途径走不通，因而，房企另辟蹊径，推出各式花式促销以提高购房心情，加快项目资金回款。

不过，现在商场上也有声响指出，部分区域关于房地产降价促销是有约束的，房企花式促销或许是为了绕过这些约束。

58安居客房产研讨院分院院长张波表明，“我不以为各种花式营销都是为了绕开各地出台的限跌令，一方面小麦和大蒜等抵房自身便是切合当地实践状况的做法，尽管对房价有必定影响，但切切实实也帮到一些有购买意向的人群。另一方面，假如房企要在价格方面进行隐性调整，办法有许多，经过小麦和大蒜等抵房操作来完成受众人群相对有限，不如送装饰、送车位等方式掩盖面广，作用更直接。”

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进则以为，无论是小麦换房、大蒜换房仍是西瓜换房，本质上是想发掘农人的购买潜力，经过粮食瓜果换房来言过其实购房本钱，激起合理的住宅消费需求。

严跃进以为，爱心助农是功德，但假如房企打着爱心助农的旗帜变相逃过监管方针，这样的做法就不可取。现在部分区域履行限价，后续若房企借一些营销，呈现变相逃避限价的做法，这是当时各地在营销商场过程中需求同意的危险和问题。

除了上述单个楼盘推出的“爱心助农活动”，本年以来各家房企也从区域和集团层面推出营销活动。

依据克而瑞研讨中心计算，仅五一营销期间，TOP30房企超六成都推出了区域和集团层面的营销活动，其间超对折TOP10房企推出集团营销活动。其间，五一期间扣头力度最高可达55折。五一期间，恒大、龙光、中梁等房企的根本扣头保持在85折左右，碧桂园部分项目最大扣头到达55折，弘阳部分项目最大扣头也在7折水平；“618”期间房企扣头力度削弱，除世茂部分团购项目到达8折，其他房企活动均保持在9折以上，与一季度相等。

汹涌新闻记者计思敏