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2023-01-30 07:53:44 来源：盛楚鉫鉅网
在房企开辟融资途径方面，商业物业的财物证券化也不断提速。
近来，万达商业办理集团（下称“万达商管集团”）首单CMBS（商业房地产典当告贷支撑证券）项目发行。就在上月，广宇开展（000537）旗下的济南领秀城商业综合体项目（下称“领秀城商业项目”）也拟进行商业财物证券化，欲发行CMBS。
为拓展融资途径，近年来，不少开发商都在探究推动持有型物业的财物证券化，以盘活存量商业财物。
盘活存量财物
就在上月，广宇开展发布公告称，拟将领秀城商业项目作为标的物业，发行CMBS产品。
具体来说，广宇开展作为原始权益人，向全资子公司山东鲁能亘富开发有限公司（下称“鲁能亘富”）发放金额不超越40亿元的股东告贷，并以前述股东告贷债务建立财产权信任，公司具有财产权信任获益权。一起将领秀城商业项目典当至信任公司，并将领秀城商业项目现金流作为还款来历质押至信任公司。
关于此次发行CMBS的意图，广宇开展表明，一方面是为了盘活存量财物。“相较传统的银行运营性物业告贷而言，CMBS融资规划占标的物业评价值份额更高，可扩展融资额度，完成出资资金回笼，开释商业地产价值。”
另一方面是为了下降资金本钱。“一、二线城市有着安稳现金流的优质商业项目，经过价值增信，提高产品评级，能够获得较银行运营性物业告贷及一般债券种类可比或更低的本钱。”广宇开展称。
依据公告，广宇开展此次请求发行CMBS的期限不超越12年，选用3+3+3+3形式，每3年设一次敞开期，附票面利率调整权、出资者回售权。资金用处首要用于弥补流动资金、归还告贷等契合国家法律法规及方针要求的资金用处。
“租金等收入安稳”
此次CMBS首要依托的是济南领秀城商业财物。
经过近两年的重组，广宇开展成为鲁能集团开展房地产事务的首要途径，到去年底，其开发项目布局于北京、济南等15个城市，包括领秀城、鲁能泰山7号等。
值得一提的是，在济南领秀城西侧，鲁能领秀城贵和购物中心于2014年12月开业，成为济南南部的一个大体量商业项目。而包括该项目在内，广宇开展此次将济南领秀城商业综合体注入根底财物池。
依据广宇开展的公告，在此次CMBS项目存续期内，由鲁能亘富及其商业办理分公司（下称“商管分公司”）和济南希尔顿酒店分公司（下称“酒店分公司”）作为财物服务机构，担任领秀城商业项意图办理及现金流的归集，由财物支撑专项方案办理人协同保管银行进行专项方案的分配。
此次公告还披露了领秀城商业财物的概略。领秀城商业项目为鲁能亘富一切，总建筑面积40.78万平方米。商管分公司担任办理写字楼建筑面积5.18万平方米（其间地上运营面积2.75万平方米）、商场建筑面积24.01万平方米（其间地上运营面积16.21万平方米），算计为29.19万平方米；酒店分公司担任办理建筑面积9.67万平方米（其间地上运营面积7.45万平方米）。
广宇开展说到，该项目坐落济南市市中区二环南路鲁能领秀城，“地理位置较优胜，人口较密布，租金等收入安稳。”
商业地产一大融资途径
作为不动产证券化的融资方法，CMBS通常以商业地产未来租金收益权为根底财物。近年来，财物证券化正成为商业地产的一大融资途径。
近来，“中信建投-万达广场长江经济带一期财物支撑专项方案”上市发行，发行规划27亿元，信用等级为AAA，期限18年，认购倍数为1.83倍。
相关信息显现，上述项目是万达商管集团作为原始权益人发行的首单CMBS项目，一起也是万达商管集团在企业财物证券化市场上的初次测验。万达商管集团是万达旗下商业物业出资及运营事务的途径。
就在本月初，世茂股份还发布公告，拟以公司控股子公司南京世茂新路程置业有限公司所持有的南京世茂希尔顿酒店的运营收入等契合财物证券化监管要求的物业财物发生的现金流作为支撑，经过合格信任公司建立CMBS财物支撑专项方案发行财物支撑证券，融资总规划不超越7.6亿元，期限不超越18年。
本年5月，由星河控股作为实践发行人的“安全汇通-星河丽思卡尔顿酒店财物支撑专项方案”也在深交所挂牌。星河丽思卡尔顿酒店CMBS是以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年经营收入作为根底财物，算计发行规划为22.11亿元。
此外，万科的商业地产途径——印力集团，也在商业地产财物证券化方面较早进行探究。2017年10月，印力发行“中金-印力深国投广场CMBS”，敞开财物证券化榜首单。印力高层说到，这一CMBS的发行为印力持有型物业的财物证券化退出路途打下了坚实根底。
本年4月，印力别离作为运营办理人和发行人的“中信金石—深圳龙岗万科广场财物支撑专项方案”（龙岗万科广场类REITs）和“中金印力—形象1号财物支撑专项方案”（形象1号CMBS）在深交所正式挂牌。此次发行的“龙岗万科广场类REITs”是印力的首单类REITs产品。
据悉，形象1号CMBS则于本年1月建议建立，方案期限为12年，标的物南京江北形象汇及天津形象城总估值为33.8亿元，项目发行规划21.06亿元。
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