恒大(03333)巨量战投效应：地产估值超500st大唐0亿

恒大(03333)再引战投600亿，引起资本市场欢腾，再次热捧这支年头以来气势如虹的大牛股。借此，恒大得以一度带领整个板块重回久别的涨势中，并稳做“领头羊”。依据富图证券数据显现，在恒大发布顺畅引入战投后的第一天(11月7日)收盘，恒大涨9.38%，板块涨3.19%。

留意到，内房股自进入第四季度今后，受房企10月出售数据环比下降等要素影响，整个板块堕入较长时刻的回调期，升势不再。在此“困难”日子中，从11月7日至8日，恒大累计涨幅逾10%，也可见公司魅力。

这还不止。业内人士指出，恒大股价从年头约5港元涨至最高32.5港元，涨幅达550%。尽管恒大股价本年走势微弱，但估值仍有较大上涨空间。

恒大地产估值已超5000亿港元

11月6日，恒大公告称，其直接隶属公司恒大地产与6家战略出资者签定增资协议，合共引入出资600亿(人民币，下同)，远超此前其公告的300-500亿规划，创下国内房企单笔股权融资最高纪录。

恒大此番引入战投，除了金额巨大引起激烈注重外，恒大地产许诺的未来赢利也非常吸引人。

依据公告显现，恒大地产许诺2018年至2020年净赢利分别为500亿、550亿、600亿，三年算计1650亿，远超其上一年发布的2017年至2019年三年888亿的许诺赢利，Winds计算显现，这也是A股有史以来最高的赢利许诺。

事实上，恒大赢利出现爆发式添加有迹可循。恒大中报显现，上半年完结净赢利超231亿，同比大增224%，完结中心事务赢利273亿，同比大增249.6%。考虑到房地产是恒大的中心事务，意味着恒大地产已基本完结上一年发布的2017年243亿许诺赢利。

材料显现，到上一年年底恒大已售未结算收入为1924亿，本年出售打破5000亿几无悬念，这意味着到年底其已售未结算收入将达6924亿。若以中报14.5%的中心净赢利率预算，现已确定1000亿左右的净赢利，占到许诺赢利1650亿的约六成，完成许诺几无压力。

依据恒大微弱的开展预期，各大组织均以为恒大一定能够完结未来三年1650亿的赢利新许诺。花旗在研报中指出，得益于恒大微弱的出售添加(2014年-2017年出售年均复合添加率达57%)、可持续的高赢利(30%以上毛利率和15%以上净利率)、以及大幅节省利息开销，三年1650亿赢利许诺是完全可以完结。

乃至，在德银看来，恒大两年内就能完结最新的赢利许诺。数据显现，自2009年上市至2016年，恒大出售额从303亿增至3734亿，年均复合添加率超40%。即使本年恒大自动降速，前十月的出售同比增速也高达33.4%，因而德银估计下一年恒大的出售将到达6500亿，以此计算，下一年确定超越900亿的净赢利。

在微弱的赢利添加支撑下，恒大地产本轮引战取得多家职业巨子热捧，其中正威集团在国际500强中位列183位，苏宁为我国电子商务零售巨子，山东高速则是特大型国有企业集团。

据了解，恒大地产投前估值已达3651.9亿，依据国泰君安最新研报显现，在第三轮引战投后，恒大地产估值达 4251.9 亿元，折组成港币则超5000亿，而恒大现在市值仅约港币4090亿，相比之下，恒大股价仍有巨大的上涨空间。

应该留意的是，恒大地产此前有过两轮共700亿战投，加上此轮600亿，三轮出资算计注入1300亿元资本金,总权益达36.54%。恒大仍旧肯定控股,具有恒大地产63.46%的股权。除此之外，现在，恒大依然还全资具有旅行地产、金融工业、健康工业、恒腾网络等。

引战投是降负债重要一步

本年以来，恒大雷厉风行发动战略转型，中心之一就是降负债。此次顺畅引入战投再次显示公司降负债去杠杠的决计。

值得一提的是，本年开端，恒大从以往高负债、高杠杆、高周转、低本钱的“三高一低”开展形式向低负债、低杠杆、低本钱、高周转的“三低一高”开展形式改变。从换回1129亿永续债到引入三轮算计1300亿战投，恒大的负债率以超预期的速度下降。

引入第三轮战略出资者，是恒大下降负债率的重要行动之一。以恒大2017年中报发布的数据进行模仿测算，引入600亿战投后，其净负债率将大幅下降近四成。本年以来，在引入1300亿战投及一系列降负债办法推动下，恒大净负债率较上一年年底大降超六成。

除了引入战略出资者，恒大还正施行多项行动，推动负债率持续下降。比方土地储备负添加，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年削减1000到2000万平米土地储备，以下降土地费用开销;以及扩展盈余规划，进一步添加净资产。

依据恒大此前发布的降负债率方针，其资产负债率计划到2019年底下降到55%左右，净负债率计划到2020年6月末下降到70%。

花旗银行董事总经理蔡金强在最新发布的研报中表明，跟着新一轮战出资金到位，恒大净负债率将持续大幅下降。据其测算，恒大或许提早超量完结未来三年降负债方针，资产负债表的改进也将进一步下降未来的融资本钱

券商方针价最高为42.1港元

恒大超预期的引战，受到了德意志银行、花旗银行、摩根士丹利、野村证券等国内外大型组织的注重，并于近来发布研报，纷繁给予恒大“买入”评级。

留意到，在很多券商给出的方针价中，最高的是国泰君安的42.1港元。国泰君安在11月7日的研报中指出，恒大第三轮 600亿战投顺畅引入,跟着开展战略逐渐改变成“规划+效益”,赢利水平有望进一步提高。公司有望依托优质土储及并购和旧改项目保持地产事务添加。跟着后周期年代龙头集中度上升以及回A进程的推动，估值仍具有上行空间。

在野村看来，恒大第三轮引战投的成功符合公司“规划+效益型”开展战略，将明显下降公司净负债率，考虑公司2.76亿平方米巨量土地储备和约5000亿元已售未交楼资源，将极大支撑公司未来三年的赢利许诺。别的，公司近期授出7.43亿股行权价为30.2元的期权，使得管理层利益和股东利益一致，将进一步鼓励管理层。此外，第三轮战投引入后，新的赢利许诺将使公司愈加注重出售和交楼进展，而改进后的资产负债表亦利于公司进一步下降融资本钱。

别的，摩根士丹利履行董事、我国房地产主管林镇鸿(John LIN)发布恒大研究报告，以为恒大引入第三轮战略出资者大大超出预期，引战额度和赢利预期均大大提高，这将使公司净负债率较2017年中期大降四成，考虑公司未来三年可观的盈余状况等利好要素，予以上调方针价。