星星地产（01怎样选择股票型基金560）：财务增长受限，盈利极度依赖项目开发
2024-04-09 09:32:52 来源：盛楚鉫鉅网
通过超量认购600倍的炽热，以招股价上限1.8港元正式在港交所挂牌后，星星地产（01560）股价仍然高企。据财经了解，7月18日，星星地产收于3.17港元，超招股价76.11%。
星星地产是香港的一家首要从事工业大厦建设或改造，进行租借或出售的物业开展商。可是坦白说，作为最重要的收入来历，星星地产运作的物业开展项目还真是有限。
自2010年建立以来，只完结了一栋坐落葵涌的工业大厦——天边中心；第二栋相同坐落葵涌的新建工业大厦——星星地产，估计本年（2016年）年末将竣工。另还有裕丰物业和柴湾角物业的改造或重建项目，估计年末开端进行。
天边中心2010年开工，2014年开端挣钱。星星中心2013年6月开工，估计2015年末或2016年开端挣钱，成绩将反映在2016或2017年度。
因为盈余极度依托项目开发，所以这种时刻周期给星星地产的财政数据带来的影响是清楚明了的：2013年到2015年度赢利别离是22.8万、1.96亿和3700万港币。
因而归纳考虑，星星地产财政添加持续性有待调查。不过从另一方面看，在港股商场，地产相关股票卖壳溢价显着，加上星星地产集资净额缺乏7800万港元，关于有爱好赚取卖壳溢价的出资者，或许是比较好的挑选。
物业开展占收益9成以上
据财经了解，星星地产的运营依托两个首要事务：物业开展、物业出资。
物业开展即寻觅工业开展用地、重建或晋级现有工业大厦，进步其价值后出售物业变现；物业出资是出资具有杰出本钱增值潜力及租金的物业，并租借以发生租金收入。两个方面的收入别离占2015年收入的93.4%和6.6%。
来自商场方面的数据显现，香港工业大厦、写字楼方面的竞赛也日趋激烈。
传统上，香港的物业商场 （ 包含商业及工业物业商场） 被少量大型本地开展商主导。可是，越来越多中小型地产开展商参加重建商场 （即新建工业大厦及工作室写字楼），依据仲量联行陈述，按自二零一一年起已竣工物业的总建筑面积计，星星地产在私家工业商场上，以5%占有率排名第五。
财政受项目持续性影响极大
曩昔几年里，因为项目有限，物业开展时刻表以及物业出售机遇对运营成绩影响很大。
财经取得的材料显现，已开发的两个项目天边中心和星星中心，别离在2014年和2016完结，因而比较项目竣工年份，2013年和2015年财政数据动摇剧烈。
招股书显现，到2015年12月31日止三个年度，星星地产的收益别离为零、约6.12亿港元及约7870万港元；对应年份赢利为22.8万、1.96亿和3700万港币。
而假如星星中心在2016年第四季度顺畅竣工，2016年或2017年度盈余估计又将录得大幅添加。可是没有新项目跟进的话，未来成绩又将遭到极大影响。
项目获取才能联系公司命脉
财政数据现已显现，作为物业开展商，星星地产事务取决于辨认及收买适宜开展用地或现有工业大厦的才能。因为香港收买土地的本钱上涨，以星星地产的规划，未来或许难以取得适宜的开展用地。
因而未来项目获取才能，成为星星地产财政能否稳健添加的要害。而从现已或预备开发的项目时刻而言，对项目获取情况的忧虑是有依据的。
加上香港特区政府严格控制土地供给，物业开展商之间就土地进行的竞赛或许会加重。
财经得悉，来自香港特区政府的非住所用土地供给有限，香港特区政府于2011至2015年间仅出售20幅土地，其间于2011年出售六幅土地，2015年出售六幅土地，为过往五年以来非住所用处的最高土地数目。
罢了完工及在建非住所物业的建筑面积于2012年到达高峰，达230万平方米。其间大部分非住所物业来自旧物业重建，因而旧物业重建未来将成为竞赛的焦点之一。
所以，为了具有安稳的可供出售物业，完成财政持续添加，星星地产需求添加更多项目。可是来自竞赛对手的竞赛，以及香港特区政府的土地方针，将对公司取得项目的才能或本钱构成压力。
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