可转债转股价格如何确定1000块，也可以当「房东」

内地第一批9只公募REITs明日就要出售了。

1.

REITs，全称是Real Estate Investment Trusts，翻译过来叫房地产出资信托基金。

它本质上仍是基金，只不过底层财物是房地产类物业。

相当于把房地产证券化，把房子拆解成很小的、能够买卖的份额。

从这次第一批拟上市的9支REITs来看，底层的财物包都是基建类物业，

别离是3个工业园区、2个高速公路、2个垃圾处理、2个仓储物流。

看得出来，虽然咱们国家在进行房产证券化的测验，但十分慎重，

究竟房住不炒。

咱们的REITs就明确规定，不能包括住所和商业地产(商铺、公寓等)。

这也是咱们的REITs跟海外REITs最大的一个差异。

海外REITs运营品种许多，住所、写字楼、商铺、酒店、工业园、监狱等各式各样的物业都能够放进财物包里，

国内首要便是基础建设类。

2.

判别要不要买，要先搞懂REITs的底层逻辑。

咱们知道，房地产出资是一个高门槛、低流动性的出资。

一套房动辄百万，几百万，乃至上千万;

按商场价挂牌，成交周期根本都要一个月乃至更久。

但有了REITs，这两个问题就都处理了。

并且REITs所对应的物业有专业组织把关，更不简单踩坑。

因而说白了，买REITs，就相当于，

咱们能够用较少的资金门槛，买入一个各方面都还OK的房地产物业。

收益来自两部分：

一是底层财物的增值，这个很好了解，便是房地产价格上涨了。

二是分红收益。

(公募REITs是强制分红，必须将运营收益的90%用于分红，不得留存。)

分红能够来自租金，

这品种型的物业分红率在4%左右，一般不超越5%。

比方这次出售的张江REIT，估计2021年、2022年现金分红率别离是4.74%、4.11%。

跟自己买写字楼的租金收益率差不多，或许略微高一点点。

也能够来自其他运营收益，

以高速高路为例，运营收益首要来自收过路费;

再比方中航首钢生物质REITs，做的是垃圾处理及生物质发电，收益来历首要是垃圾处理费和发电费等。

这种运营型的REITs，分红率差不多在6%-12%之间。

但这类物业在增值上表现就会差一些，由于要考虑到建筑物的折损，和运营权年限的消逝，乃至会一向价值下降。

3.

再说危险。

既然是基金，就跟其他基金相同，有涨有跌。

除了正常的商场动摇，这种危险还会来自财物自身。

比方这次疫情，影响到咱们的出行，车流量削减，公路的收入就会下降;

仓储基地假如发现病例，罢工检测，收入就会受到影响。

再比方工业园，假如城市产生工业搬迁，或许进行工业转型，也会引起出租率动摇。

等等......

再极点一点，遇上个天灾人祸的，路塌了，楼倒了，

这个丢失也要基金自己承当。

但整体来说，这类财物算是比较稳的，动摇会比较小，

我个人估摸着归于中低危险，合适喜爱安稳，对危险承受能力不高的人。

当然收益也不会太高，这点要有心思预期。

4.

曾经中国内地一向没有规范的REITs基金，想买的话，只能到美股或许港股里参加。

这次第一批公募REITs出售，咱们就能够直接参加了。

进场的门槛也是十分友好了。

第一批出售的这9只里边，有4只，只需1000块就能够认购，

别离是张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯，认购单价别离为2.99元、8.72元、3.88元、3.89元。

其他5只都是1000份起，终究认购价别离为：

盐港REIT，2.3元;

首钢绿能，13.38元;

创始水务，3.7元;

广州广河，13.02元

蛇口产园，2.31元，

别离对应2300元、 13380元、3700元、13020元、2310元的认购门槛。

从揭露的数据看，这9只公募REITs大部分份额都配售给了组织和线下大户，

揭露出售的份额很少，初始出售金额算计只要20亿左右。

就现在的重视度来看，应该会很火爆。

想买的，自己留意下时刻，在5月31日-6月2日之间去认购即可。

大部分REITs，在华泰证券APP就能够场内认购，需求提早一天注册认购REITs权限。